Depuis plus de trente ans, la France déploie une inventivité réglementaire et fiscale remarquable pour tenter de résoudre la crise du logement. À chaque époque son dispositif, à chaque majorité sa réforme, à chaque urgence son nouvel acronyme. Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel, Denormandie et désormais Jeanbrun : la litanie est longue, presque flatteuse. Elle dit une chose essentielle : notre pays n’a jamais manqué de bonnes intentions.
Toutes poursuivaient le même objectif : soutenir la construction, encourager l’investissement privé, modérer les loyers, loger décemment les Français. Certaines furent ingénieuses, d’autres excessivement techniques, toutes complexes. Et pourtant, trente ans plus tard, la crise du logement est plus aiguë que jamais. L’offre locative privée se contracte, les tensions s’aggravent, les prix montent, et l’État s’étonne d’un résultat qu’il a lui-même largement produit.
Cette instabilité n’est pas nouvelle. Georges Pompidou aurait résumé le mal français d’une formule rapportée par Christophe Tardieu et David Lisnard : « le problème de la construction, c’est le ministère du Logement ». Vingt ans, une quinzaine de ministres et une dizaine de dispositifs fiscaux plus tard, la boutade a pris des allures de diagnostic.
Le paradoxe est désormais criant. Jamais la puissance publique n’a autant encadré, conditionné, corrigé. Jamais, dans le même temps, l’offre n’a autant reculé. Des centaines de milliers de logements ont quitté le marché locatif. Non par appât du gain, mais par lassitude. Lassitude face à l’instabilité fiscale. Lassitude face à l’insécurité juridique. Lassitude face à un discours politique qui prétend encourager les bailleurs tout en les traitant comme des variables d’ajustement.
Le nouveau « statut du propriétaire bailleur », proposé in extremis il y a quelques jours, juste avant que Sébastien Lecornu n’engage la responsabilité de son gouvernement, s’inscrit dans cette continuité. Il reconnaît enfin, explicitement, que le bailleur privé est indispensable. C’est un progrès symbolique. Mais sur le fond, il prolonge les mêmes réflexes : encadrement, plafonnement, zonage, conditions multiples, risques de requalification. Encore un dispositif pensé pour corriger des comportements supposés déviants, rarement pour libérer l’offre réelle.
Le malentendu est ancien et profond. Le logement n’est pas d’abord un problème de loyers ; c’est un problème d’offre. Tant que l’investissement sera perçu comme suspect, tant que la rentabilité sera systématiquement bridée, tant que les règles changeront au gré des alternances, aucun mécanisme incitatif ne fonctionnera durablement. Un propriétaire bailleur n’est pas un rentier passif. C’est un investisseur de long terme, qui immobilise son épargne, entretient un patrimoine, assume le risque d’impayés et fait face à une inflation normative constante.
Cette défiance se manifeste aussi dans l’accès au crédit. Appliquer mécaniquement aux investissements locatifs les règles prudentielles conçues pour la résidence principale relève d’une erreur économique majeure. Un logement locatif est un actif productif de revenus. Il doit être analysé comme tel. Tant que le financement restera bloqué par des critères inadaptés, il n’y aura pas de relance.
Elle se manifeste encore dans la fiscalité. Le logement locatif est l’un des rares secteurs où l’on supporte la TVA sans pouvoir la récupérer, tout en étant lourdement imposé sur les revenus. Permettre une option à la TVA, notamment pour les logements neufs ou les rénovations lourdes, ne serait ni un privilège ni un cadeau fiscal : ce serait une mise à niveau économique. Récupérer la TVA, c’est réduire le coût réel du logement, relancer la construction et élargir l’offre sans dépense budgétaire directe.
La rigidité du système apparaît enfin dans l’immobilité patrimoniale qu’il impose. En France, vendre un logement locatif pour en racheter un autre revient à perdre ses conditions de financement, à solder un crédit pour en contracter un nouveau, et à subir une fiscalité dissuasive. La possibilité de transférer un crédit d’un immeuble à un autre redonnerait de la fluidité au marché, favoriserait l’arbitrage et l’adaptation du parc aux besoins locaux, sans coût pour les finances publiques.
À ces blocages s’ajoute une faute devenue structurelle : la notation énergétique. Le diagnostic de performance énergétique pénalise lourdement la consommation d’électricité, pourtant largement décarbonée dans notre pays. Résultat : des milliers de logements sont artificiellement exclus du marché locatif, non parce qu’ils seraient indignes, mais parce qu’ils utilisent l’énergie qu’il faudrait au contraire encourager. C’est une aberration écologique, une faute économique et un sabotage du parc existant.
La France a pourtant tout à gagner à relancer le marché du logement : pour les ménages, pour l’emploi, pour les territoires. Les départements eux-mêmes, qui perçoivent l’essentiel des droits de mutation à titre onéreux, en bénéficieraient directement. Mais au lieu de fluidifier le marché, on a choisi d’augmenter les DMTO, ajoutant l’erreur fiscale au blocage réglementaire. On asphyxie le marché, puis on s’étonne de la chute des transactions.
Trente ans de politiques du logement conduisent à une conclusion simple : le problème n’est pas l’intention, mais la méthode. On ne relancera pas l’offre par la complexité, la suspicion permanente et l’instabilité. On ne logera pas durablement le pays contre les investisseurs privés, mais avec eux. Dans le logement aussi, la liberté n’est pas l’ennemie de l’intérêt général ; elle en est la condition.
Notes
1. Données issues du Bilan électrique de la France (RTE) et des publications de l’ADEME sur l’intensité carbone de l’électricité française.
2. Direction générale des finances publiques (DGFiP), statistiques annuelles sur les droits de mutation à titre onéreux.